Одним из способов получения жилья являются сертификаты. Они могут приобретаться частными лицами как за свой счет, так и выдаваться государственными организациями из фондов федерального бюджета в рамках социальных программ.
Вложение денежных средств в жилищные облигации
Сертификат на жилье, являющийся одним из методов вложения денежных средств в недвижимость, представляет собой документ, дающий право на получение определенного размера жилой площади, но не менее 0,1 кв. м. Этажность, планировка дома или квартиры при этом не оговаривается.
Так же, как и депозитные и сберегательные вклады, жилищные облигации считаются ценными бумагами, однако начислений за период их хранения держателю не производится. Несмотря на то, что прибыль по таким облигациям можно получить только в случае повышения стоимости жилья на рынке, в определенный момент они могут являться весьма выгодным способом вложения.
Если депозитные и сберегательные сертификаты выпускаются только кредитными учреждениями, то жилищные облигации выдаются строительными организациями (девелоперами) перед возведением конкретных объектов. Граждане имеют право приобретать любое количество облигаций и в дальнейшем выкупать не только одну, но и несколько квартир. Приобретатель также может получить обратно потраченные денежные средства, но только после перерасчета индексации текущих цен на квартиры согласно их стоимости на рынке в данном регионе. Цены на недвижимость постоянно растут, и человек, купивший такую облигацию на раннем этапе строительства, имеет больше шансов увеличить доход после индексации и реализации квартиры по рыночной стоимости.
Предъявить облигации девелоперу для обмена на денежные средства или обменять их на жилье владелец таких ценных бумаг может в течение 2 месяцев после сдачи всех квартир в эксплуатацию. Причем при приобретении такого жилья у него должно быть сертификатов на сумму не менее 30% от его общей стоимости. Если у держателя облигаций меньше, покупка становится невозможной, и ему выплачивается их стоимость по ценам, которые определяет рынок недвижимости на текущую дату.
С требованием возврата денежных средств за сертификаты может выступить и любое 
лицо, передумавшее покупать такую квартиру. Если погашение облигаций девелопером невозможно, денежные средства за них выплачиваются из фонда предприятия, которое выступало гарантом сделки.
Хотя при покупке сертификата можно сэкономить 10-30% от рыночной стоимости жилья, к сожалению, на современном рынке такие сделки совершаются пока еще нечасто. В отличие от депозитного банковского вклада, опасность потери денежных средств на котором существенно меньше, жилищная облигация может быть полностью обесценена в случае, если застройщик окажется нечестным партнером или обанкротится. Существует опасность и падения цен на рынке жилья.
Величина риска зависит от надежности банка-гаранта сделки. Более обеспеченными считаются облигации, гарантом которых выступает государственные фонды или муниципалитет.
Как получить жилищный сертификат?
Жилищное законодательство основывается на защите органами власти прав граждан на достойное жилье, пригодное для жизни, гарантированное им Конституцией РФ. Согласно программе «Жилище», принятой в декабре 2010 г., государство гарантирует финансовую поддержку определенной категории граждан и безвозмездную выдачу средств на покупку жилья или улучшения жилищных условий из фондов федерального бюджета.
Государственный жилищный сертификат представляет собой документ, который подтверждает право лица на получение от государства определенных денежных сумм на приобретение нового жилья или дополнительной жилплощади. Социальные выплаты на их покупку производятся за счет фондов федерального бюджета. Такой документ не является депозитным вкладом, проценты на него не начисляются, и наличные деньги не выплачиваются. Он также не может быть продан или передан безвозмездно иному лицу.
В отличие от депозитного сертификата, его получатель не имеет права оставлять на счете банка какую-либо сумму для получения прибыли. Остатки неизрасходованных денежных средств полностью возвращаются в государственный фонд.
Право на получение такого сертификата имеют:
- уволенные военнослужащие, сотрудники ОВД и противопожарной службы, нуждающиеся в улучшении жилья, а в случае их гибели при исполнении обязанностей все члены семей (родители, проживающие с ними на момент смерти совместно, супруги и дети);
- члены семей лиц, погибших при исполнении воинских обязанностей по контракту, если продолжительность службы составляла не менее 10 лет;
- лица, переезжающие из закрытых военных поселений;
- пострадавшие на аварии в Чернобыле и предприятии по переработке ядерного топлива «Маяк»;
- прибывающие из районов Крайнего Севера;
- отселяемые из района космодрома «Байконур» или работавшие там, но вышедшие на пенсию по состоянию здоровья или по возрасту;
- мигранты, признанные вынужденными переселенцами.
Размер субсидии, выделяемой из государственного фонда, может составлять лишь 80% от стоимости будущего жилья. Остальные 20% граждане обязаны оплатить самостоятельно. Если у гражданина есть в собственности какая-то недвижимость, при получении жилищной облигации он обязан передать старое жилье в государственную собственность.
С помощью государственного фонда поддержки населения и полученного сертификата можно:
- купить не только одну, но и несколько квартир для членов своей семьи, ее
долю, одну или несколько коммунальных комнат, дом или часть дома по тем ценам, которые предлагает рынок недвижимости на текущую дату; - оплатить часть жилья, при этом остальной долг выплачивать в рассрочку;
- приобрести участок для строительства дома;
- внести деньги, полученные по облигации, на оплату взноса в ЖСК;
- оплатить жилищный кредит, взятый ранее.
Гражданин, имеющий право на такую выплату из государственных фондов, может воспользоваться им только 1 раз в жизни. Приобрести жилье он обязан только в том городе, в котором состоит на учете по улучшению жилья.
Чтобы получить данный документ, необходимо:
- встать на учет как нуждающемуся в улучшении жилья в органах местного самоуправления района проживания;
- написать заявление в органы соцзащиты населения или в воинскую часть (для военнообязанных) о желании участвовать в этой программе.
Срок действия жилищной облигации составляет 9 месяцев с учетом времени оформления всех документов. Считается, что за этот срок гражданин в состоянии выбрать себе подходящее жилье и заключить договор о его приобретении.
При расчете социальных выплат учитываются два показателя: размер будущего жилья и цена, которую определяет рынок недвижимости на текущую дату. Согласно нормативам, для 1 человека может быть предоставлено жилье размером 33 кв. м, на семью из 2 человек 42 кв. м, на каждого из последующих членов семьи выделяется еще 18 кв. м. Инвалидам может предоставляться дополнительная жилплощадь в размере 15 кв. м. К примеру, для гражданина, приобретающего жилье размером 33 кв. м, стоимость 1 кв. м которого на рынке недвижимости составляет 50,4 тыс. руб., то ему будет выдан сертификат на 1 663 200 руб.
Перед подходом в органы соцзащиты следует взять с собой следующие документы и их копии:
- справку о составе семьи;
- документы, подтверждающие родственные отношения с членами семьи;
- выписку из лицевого счета или домовой книги;
- подтверждение о постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилища;
- трудовую книжку или договор, подтверждающие стаж работы в районах Крайнего Севера, Чернобыля или предприятия «Маяк»;
- для неработающих граждан справку службы занятости о признании безработным;
- иные документы, подтверждающие право гражданина на участие в данной программе;
- пенсионеры также должны также взять с собой пенсионное удостоверение, а инвалиды – справку об инвалидности.
За 2 месяца до выдачи жилищной облигации следует сообщить органу, который будет производить выдачу, номер счета в Сбербанке РФ, на который будут перечисляться денежные средства. После выбора понравившегося жилья и согласования его стоимости составляется договор его купли-продажи по цене не выше той, которую предлагает рынок жилья на текущую дату в данном регионе, акт приема-передачи собственности, и квартира или дом регистрируется в органах госрегистрации недвижимости.
Далее договор предъявляется в Сбербанк, который после проверки всех документов производит перечисление денежных средств на указанный в договоре счет. Кроме того, копии договора, акт приема-передачи, номера свидетельства о регистрации и счета, на который были перечислены денежные средства, следует обязательно отнести в службу, где был выдан сертификат, для составления отчетности.
Таким образом, у отдельных групп граждан, попадающих под действие программы «Жилье», есть реальная возможность купить квартиру за счет государства на деньги, перечисленные из бюджетного фонда. Приобрести ее можно и гораздо ниже той цены, которую сегодня предлагает рынок, и с помощью жилищных сертификатов.
